开发商有创意地建造更多经济适用房和“失踪的中产阶级”住房

　　从模块化建筑到机会区 ，再到使中等收入住房负担得起的公式
，私人开发商正在寻找各种方法来建造急需的经济适用房和劳动力住房。

　　中等收入住房的公式

　　中等收入住房是Domus的重点，这是一家由波特兰开发商Jack Soley与非营利经济适用房供应商Avesta housing和刘易斯顿Hebert Construction首席执行官Tim Hebert合作成立的开发公司 。

　　经济适用房和市场价房的建设势头强劲 ，一方面是受到政府补贴的推动
，另一方面是高回报率的推动
。

　　索利说，针对中等收入买家的建设受到微薄利润的阻碍。

　　索利说：“学校老师 、警察
、消防员、护士——他们在这场住房危机中挣扎着寻找住房 ，这可能是我们在这个州所见过的最具挑战性的时期之一 。 ”

　　“他们已经买不起市场价住房，或者他们没有资格获得补贴住房
。所有中等收入阶层的人都在努力寻找住房
，甚至租金也变得昂贵。
”

　　Domus的使命是建造高质量的劳动力住房，通常定义为负担得起该地区收入中位数的80%至120% 。

　　Soley是大波特兰几家房地产投资和开发公司的负责人和创始人 ，其投资组合对商业和酒店空间感兴趣。

　　索利表示：“意识到利润率更低
，但风险更低，Domus的全部意义在于鼓励人们将其视为一个可行的开发空间
。”“这不是为了让我们变得富有 ，而是为了改变开发商对可行开发项目的看法。 ”

　　自2008年以来
，Soley一直专注于住宅开发，包括租赁和房屋所有权 。2017年 ，通过公开招标
，Soley从波特兰市购买了Parris St. 60号的土地，用于开发劳动力住房
。

　　该项目名为巴黎露台（Parris terrace） ，共有23套中等收入公寓
，于2019年开始竞争，成为了如何以可负担的方式开发中等收入住房的测试案例 ，而这些住房反过来又能让买家负担得起。

　　三个关键要素：

　　市政府以略低于市场的价格授予了这块土地，这为该项目节省了大量资金 。

　　虽然有20个单元是针对中等收入人群的
，但顶楼的三个单元是按市场价格建造的，提供了更大的利润 ，帮助补贴了整个项目
。索利说：“换句话说
，我们在没有市政 、州或联邦拨款的情况下进行内部补贴。
”

　　中等收入的公寓面积较小，平均面积为450平方英尺（约合448平方米） ，但也有吸引人的公寓建筑技术和饰面
，如被动式房屋节能和花岗岩台面 。“我们正在采取奢侈措施ndo完成并缩小概念，”Soley说
。

　　他说 ，这种模式可以在没有契据限制的情况下进行开发
，而契据限制会在公寓转手时控制售价；房主可以建立适度的权益，但紧凑的单位面积使单位在转售时负担得起。

　　巴黎梯田的数据支持这一理论 。2019年 ，该公寓最初的平均售价为21.5万美元
。自那以后
，已有7人辞职。总增值约为13%，而所有单位以120%或以下的价格转售给家庭 。

　　索利说：“即使在首次销售之后 ，这些单位仍将是负担得起的，因为市场只能支持这种小单位的有限购买价格。 ”

　　Domus的成立是为了将这种模式推广到更大的住房市场
。该公司在威斯布鲁克市中心的试点项目是一个规模更大的开发项目Maple Grove的三期项目
，该项目位于西威街35号，占地3.25英亩。

　　索利和赫伯特正在完成一期工程——heavy terrace ，这是一栋有65个单元的公寓楼
，以低于市场的价格为员工提供住房 。（目前，Seavey terrace是由新英格兰大学（University of New England）作为学生宿舍集体出租的
。）

　　Avesta Housing计划本月破土动工 ，这是一栋有61个单元的经济适用房
，名为Seavey Crossing，面向55岁以上的人群。

　　Domus项目将有45套共管公寓 ，面积在450至500平方英尺（约合人民币488至488平方米）之间
，价格在28万美元（约合人民币488万元）左右 。特色包括节能外壳
、花岗岩台面、不锈钢电器 、甲板和共享空间
。

　　索利说：“它们只会比波特兰售价100万美元的豪华公寓小。”

　　与Parris terrace一样，一些顶层单元将按市场价格出售 ，以帮助补贴开发项目 。

　　“我们从银行获得融资
，所以我们必须能够赚钱，
”索利说
。“我们不能亏损 ，也不能成为非营利组织。我们必须以营利为目的才能做到这一点 。”

　　建设计划于8月开始
。

　　目标包括使该模式可复制到其他社区。

　　他表示：“开发者进入这一领域面临许多挑战 。“这不是一个直观的过程。它不是简单地把高质量的产品投放市场，获得可观的利润
，然后收获利润
。你必须想办法让它发挥作用。 ”

　　积木式结构

　　开发商Kara Wilbur和Sam ight正在部署模块化建筑，并利用MaineHousing农村经济适用房融资项目开发经济适用房 。

　　位于巴黎牛津郡的模块化住宅制造公司KBS Builders Inc.在场外建造房屋
。威尔伯的公司位于伦福德 ，负责送货和安装。

　　项目的共同特点包括在麦迪逊制造的TimberHP木纤维隔热材料
，硬木饰面，适合社区的设计 ，如前廊和后院
，以及电力系统 。

　　威尔伯是波特兰居民，是一名训练有素的规划师和城市设计师日本房地产
。她于2021年创立了Dooryard ，作为一家目录家居公司
，使用模块化施工方法提供单户住宅包装和多户公寓建筑。

　　威尔伯说：“我们正在努力创建一个适合缅因州社区的建筑类型目录，并将其作为节省成本战略的一部分反复建造 。
”

　　他是位于Skowhegan的ight Family of dealer的总裁和经销商负责人 ，并通过ight Properties积极参与商业房地产建设和租赁
。他通过斯科威根（Skowhegan）的SJ ight & Co.和麦迪逊（Madison）的55 Weston Avenue LLC
，将部分业务重心转向了经济适用房，包括咨询和买房。

　　2024年 ，威尔伯、海特和布赖恩·英格（Brian Eng）为麦迪逊韦斯顿大道55号（55 Weston Ave.）的经济适用房项目剪彩，该项目耗资500万美元
，拥有18套住房 。另外还有18个单元
。

　　威尔伯和海特还在建造其他模块化的经济适用房。

　　他们为项目所有者和开发商生态发展有限责任公司（Ecological Development LLC）的罗布·纳尔逊（Rob Nelson）提供咨询，为纽卡斯尔市中心米尔斯路16号16套经济适用房的模块化建设提供咨询 ，目前正在进行中 。该设计包括两座8单元的建筑
，靠近街道，有前廊 ，停车场在侧面
，沿路有行道树。

　　根据“缅因住房”计划，该项目保证租金将仅限于收入为地区中位数收入的80%或以下的居民
。

　　威尔伯说 ，在桑福德市中心
，该公司计划在博德维尔街19号（19 Bodwell St.）建造八套共管公寓和一套独户独立公寓。目标包括创造高质量的生活空间，以帮助满足当地工人
、单身人士、年轻夫妇和缩小规模的老年人日益增长的住房需求 ，起价为18.7万美元 。

　　高效的室内设计消除了增加住房和公用事业成本的多余面积
，模块化建筑降低了软成本和贷款利息成本，从而支持了可负担性
。

　　在伦福德 ，开发商正在努力完成MaineHousing的融资，以便在展望大道986号建造18套出租单元。

　　雅茅斯也提出了一个类似的项目 。

　　“我们很高兴能够在全州范围内使用模块化的方法提供住房
，从而使更多的人能够获得高质量的住房，以满足缅因州人的不同需求 ， ”ight说
。

　　Dentist-turned-developer

　　Beylin Development在中美合作的一个机会区收购了4.2英亩土地
，目前正在进行17套三居室复式公寓的施工，共计34套三居室单元。

　　总部位于新罕布什尔州温德姆的柏林公司有一半以上的项目在缅因州 。最新的大楼位于北街201号和罗巴克大道15号 ，将采用高端装修和节能系统
。

　　合伙人包括公司总裁Simon Beylin 、Peter Anania
、Anthony Prezioso和Vikas Patel。Anania负责开发和物业管理 。

　　Pouliot房地产公司的Matthew Pouliot和Coldwell Banker房地产公司的Leo Bourgeault和Steven Liautaud是土地收购的经纪人
。这两个地址是包裹的两面。

　　这个1400万美元的开发项目75%的资金来自新罕布什尔银行（Bank of New Hampshire）
，其余部分由四家投资者提供 。租金仍有待确定。

　　“我们的目标是提供与当地同类单位相比具有竞争力的租金，
”贝林说
。

　　年轻时 ，贝林和父亲一起在加州建造大型多户住宅项目。然后他去了牙科学校
，成为了一名牙髓医生 。基于这两种兴趣，他创立了一家商业建筑公司 ，专门为牙科和医疗实践提供服务
。

　　2015年
，他创立了Beylin Development，成为一家垂直整合的开发商和商业承包商 ，由内部管理开发，施工和物业管理。

　　缅因州的第一个项目是在温德姆的Stockyard Drive 4号
，这是一个最近完工的有33个单元的公寓综合体，两居室的起价为2,245美元 ，比附近城镇的同类公寓租金2,495美元到2,915美元要低
，Beylin说 。

　　开发重点是在高增长、低空置的地区长期持有住房，这些地区的住房需求一直很旺盛
。贝林表示 ，长期持有确保了投资的稳定性
，并利用了税收优惠。

　　贝林仍然与牙科社区保持联系，提供房地产投资方面的教育和指导 。

　　发展项目的投资者和合作伙伴主要来自牙科和医疗界
。在中美合作所的项目中 ，他们包括普雷齐奥索和帕特尔
，两人都有牙科和房地产背景。Prezioso参加了Beylin development举办的一场活动，该活动旨在向牙医和医生介绍潜在的地面房地产开发项目 ，之后他认为
，合作所的机会区对房地产开发具有吸引力 。

　　Beylin的课程提供了一些信息，比如如何被动地投资于有稳定回报和税收优惠的经过审查的项目 ，重点是解决严重的住房短缺问题，同时提供稳定的回报
，同时他们也继续追求自己的主要职业
。

　　机会区是一项联邦经济发展工具，通过将资本收益纳入合格项目时提供的税收优惠 ，激励投资者在贫困地区投资。他们基本上鼓励长期持有模式
，因为它提供了基于特定时间框架的税收延期和减税 。

　　贝林说，从投资的角度来看 ，对于那些寻求被动收入的医疗和牙科专业人士来说
，长期持有是一种不错的选择，但同时又能让他们对自己的投资感到满意。

　　Pouliot说：“要点是激励对社区的长期投资
。这不是那种人们可以快速进出的地方。柏林发展公司并不寻求快速投资 。他们会长期留在这里
。”